Las cláusulas abusivas de los bancos: cláusula suelo y cláusula gastos otorgamiento escritura, registro e impuestos

Está muy reciente la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea dando la razón a los usuarios españoles frente a las entidades bancarias que se han lucrado dolosamente en los últimos años. La Gran Sala del TJUE dictó una sentencia el pasado 21 de diciembre declarando la retroactividad total en la devolución de lo cobrado de más por las entidades bancarias al incluir cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios. Tres millones y medio de usuarios podrán reclamar lo cobrado de más en sus hipotecas desde el mismo momento de su constitución. Se calcula que la factura que las entidades bancarias tendrán que abonar, tras esta nueva vuelta de tuerca jurídica, ascenderá a más de 7.600 millones de euros.

Esta nueva sentencia del Tribunal Europeo viene a contradecir otras anteriores del Tribunal Supremo español que señalaban que los bancos solo debían abonar los intereses cobrados de más a partir del 9 de mayo de 2013. Ahora se pueden reclamar desde el primer día, es decir, desde el inicio de la hipoteca.

Muchos usuarios que no habían tomado la decisión de reclamar por ser tan próxima la fecha desde la cual se podía hacer y por ser hipotecas de importes de principal bajo, ahora han cambiado de pensamiento pues se puede recuperar todo lo pagado de más desde que comenzó a pagar sus cuotas.

Las cláusulas suelo que nos encontramos con más frecuencia oscilan entre el 3 y el 4%. Para esos tipos de interés mínimos, y siempre que se hubiera pactado diferenciales sobre el euribor no superiores al 0,75%, las diferencias a favor de los prestatarios comenzaron hacia el año 2010.

Lo primero que debemos hacer es reclamar por escrito a la entidad estas dos cuestiones:

• La anulación de la cláusula suelo y el cese en su aplicación para el capital que quede por amortizar.
• La devolución de todo lo pagado de más debido a la aplicación del tipo suelo de interés y no el que correspondiera, cuando fuese menor, como resultado de la suma del euribor y el tipo diferencial pactado.

El Tribunal Europeo argumenta esta sentencia diciendo que la jurisprudencia española que limita el efecto temporal de la anulación de estas cláusulas suelo es contraria a la legislación europea en la materia. Sobre todo, porque la retroactividad total se encuentra implícita en la propia nulidad de la cláusula suelo, desde el mismo momento que ésta se firmó.

Por tanto, a partir de este momento se pueden reclamar los intereses pagados de más tanto en las hipotecas que aún están amortizándose como en las ya liquidadas totalmente.

Los gastos de constitución de una hipoteca también pueden ser reclamados al banco

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y ello por considerar que la redacción de la propia estipulación resultaba poco clara, imperativa e imprecisa.

Por tanto, habrá que estudiar cada caso concreto antes de reclamar dichos gastos que, básicamente, son:

• Gastos de notaría.
• Honorarios Registro de la Propiedad.
• Gestoría impuesta desde la entidad bancaria o notaría.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Otro varapalo para las arcas de la banca que se justifica jurídicamente por la necesidad que tiene una garantía real, como es la hipoteca, de documentarse en escritura ante notario y de registrarse debidamente. Y ¿quién necesita que se constituya la garantía real de manera correcta?, pues la entidad bancaria, que es su beneficiaria.